在企業(yè)價值評估實務(wù)中，經(jīng)常遇到同一棟房子在兩個會計科目下核算的情況。比如，一部分作為固定資產(chǎn)，出現(xiàn)在房屋建筑物評估明細(xì)表中；另一部分作為投資性房地產(chǎn)，出現(xiàn)在投資性評估明細(xì)表中。筆者認(rèn)為，對于這種情況，應(yīng)按照適用的評估依據(jù)、資產(chǎn)的屬性、價值特點和價值表現(xiàn)方式的框架進(jìn)行分析。
一是評估依據(jù)。在企業(yè)價值中的房屋建筑物評估和投資性房地產(chǎn)評估，評估依據(jù)的應(yīng)該是《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》（中評協(xié)〔2017〕38號，下稱《不動產(chǎn)準(zhǔn)則》），參考資料是《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T 50291-2015，下稱《估價規(guī)范》）。《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見》（中評協(xié)〔2017〕53號，下稱《指導(dǎo)意見》）可以作為參考資料，但是絕不可以作為“評估依據(jù)”，因為《指導(dǎo)意見》第2條關(guān)于投資性房地產(chǎn)的定義是根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》及其應(yīng)用指南確定的，因此第3條給定了其適用條件，僅用于“財務(wù)報告為目的”的評估行為中。所以，《指導(dǎo)意見》不適合作為評估依據(jù)出現(xiàn)在“企業(yè)價值”評估項目的報告里。
二是資產(chǎn)屬性。從資產(chǎn)負(fù)債表來看，投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)都屬于“非流動資產(chǎn)”，屬于“不能在1年或者超過1年的一個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者耗用的資產(chǎn)”。同時應(yīng)注意到資產(chǎn)負(fù)債表的編列順序隱含著“流動性”，因此資產(chǎn)負(fù)債表本身就是資產(chǎn)流動性或者變現(xiàn)能力列示表，在變現(xiàn)能力方面，投資性房地產(chǎn)高于固定資產(chǎn)。當(dāng)然，這種表述的前提是企業(yè)處于持續(xù)經(jīng)營中。如果企業(yè)進(jìn)入資產(chǎn)處置階段，極端情況就是破產(chǎn)清算，在這種情況下，投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)中的房屋建筑物在變現(xiàn)能力方面的差異大大縮小，甚至無差異。從資產(chǎn)本身來看，無論投資性房地產(chǎn)還是固定資產(chǎn)中的房屋建筑物都屬于“不動產(chǎn)”，資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則中沒有“房屋建筑物評估準(zhǔn)則”，只有《不動產(chǎn)準(zhǔn)則》。變現(xiàn)能力代表著市場認(rèn)知，在一定程度上，可以說投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)中的房屋建筑物在價值屬性上有差異，差異會因資產(chǎn)所在的企業(yè)不同而不同，在資產(chǎn)本身屬性上，二者屬性是一致的，都屬于不動產(chǎn)。
三是價值特點。通過二者在企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)過程中的變化，或許能夠?qū)r值特點有更加直觀的感受。假設(shè)二者在持有期間，不考慮資產(chǎn)處置。
在持有期間，投資性房地產(chǎn)獲取的租金收益進(jìn)入利潤表，構(gòu)成企業(yè)的收入，兩個會計時點的公允價值差異，進(jìn)入公允價值變動凈收益科目，且不能計提資產(chǎn)減值損失；固定資產(chǎn)中的房屋建筑物主要是形成營業(yè)成本、管理費用等科目的“折舊”，隨著企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)品的出售價值實現(xiàn)價值轉(zhuǎn)移，根據(jù)市場情況和資產(chǎn)損耗情況可以計提資產(chǎn)減值損失。從對利潤的影響來看，投資性房地產(chǎn)主要是收入的構(gòu)成項目；固定資產(chǎn)中的房屋建筑物是成本的構(gòu)成項目，收入是利潤的增項，成本是利潤的減項。二者在價值實現(xiàn)的路徑是不同的，投資性房地產(chǎn)自身創(chuàng)造收入，房屋建筑通過附加在產(chǎn)品中的“折舊”而實現(xiàn)轉(zhuǎn)移，前者是直接轉(zhuǎn)化，后者是間接轉(zhuǎn)化。
資產(chǎn)評估的本質(zhì)是價值發(fā)現(xiàn)，特別是在企業(yè)價值評估中，收益法是以資產(chǎn)配置為前提的，因此投資性房地產(chǎn)和房屋建筑物的價值特點能夠直接體現(xiàn)。市場法是企業(yè)市場認(rèn)可程度的綜合表現(xiàn)，對于投資性房地產(chǎn)和房屋建筑物的價值特點也是分別考慮的，這說明在收益法和市場法中，如果同一棟房子的兩部分分別核算的話，單價是不同的。在資產(chǎn)基礎(chǔ)法中也不應(yīng)該要求一致。對于在資產(chǎn)基礎(chǔ)法中忽略的“資產(chǎn)使用用途”這個條件，《不動產(chǎn)準(zhǔn)則》中也未對“資產(chǎn)配置”和“資產(chǎn)用途”進(jìn)行相關(guān)約束，而資產(chǎn)配置必然產(chǎn)生不同用途，用來賺取租金的和資本升值的投資性房地產(chǎn)的價值理所當(dāng)然不同于“用于自用的房屋建筑物”。
因此，筆者認(rèn)為，在企業(yè)價值評估中涉及的同一棟房子一部分用于出租、一部分用以自用的情況時，應(yīng)遵循價值規(guī)律，根據(jù)資產(chǎn)配置和資產(chǎn)用途采取各自適宜的方法評估。（本文轉(zhuǎn)自《中國 會計報》）
